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L'expertise en évaluation
Le terme d’expertise immobilière ne doit être utilisé que par un expert immobilier, officiellement inscrit auprès de la Chambre des Experts Immobiliers.
L'expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur vénale de biens et droits immobiliers, à l'instant "T", après analyse de toutes les pièces demandées et communiquées par le client ainsi que tous éléments juridiques, techniques et autres, collectées par l'expert.
La mission de l'expert implique la rédaction d'un document d'expertise dans les conditions définies de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière.
Ce document peut donc devenir la référence pour un calcul de droits et taxes, pour des des acheteurs potentiels, ou lors d’un recours en justice.
L'expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à estimer en toute objectivité et avec précision la valeur vénale et locative des biens immobiliers, d'habitation et commerciaux.
Nos rapports d'expertise en évaluations immobilières sont conformes à la charte de l’expertise 5ème édition, dont les règles déontologiques sur l’indépendance des experts.
L'avis de valeur
L'avis de valeur est une estimation sommaire et informative du bien. Cet avis ne donnera qu'une valeur approximative, comprise dans une "fourchette" plus ou moins large, mais sans le démontrer ou le justifier conformément à la Chatre de l'Expertise Immobilière.
De plus, quand ces avis sont émis par des "conseillers immobiliers" intervenants pour certaines agences ou réseau de mandataires, le client n'a aucune information réelle sur les compétences de ces personnes, ni leur qualification, ni leur nombre d'années d'expérience, ni leurs formations etc.
Dans la majorité des cas, ces intervenants ne possèdent pas d'assurance en responsabilité civile (RCP) précisément pour l'émission de ces documents.
Elles ne sont tenues à aucune règle déontologique, à aucune vérification des documents liés au bien (juridiques et techniques). Il est fréquent que ce soit le client lui-même qui donne son estimation à 'l'agence" ! Ou bien ce dernier tentera d'influencer le "conseiller" par un argumentaire plus ou moins subjectif allant dans son sens !
Le risque est donc très grand de faire appel à ce type d'intervenants.
Ces structures de transaction ou de gestion immobilières ne sont pas assurées pour cela, car ce n’est pas le cœur de leur métier.
L'avis de l'expert sur... l'avis de valeur !
Tout est dit dans le paragraphe qui précède !
Toutefois... Dans certains cas relevant d'une simple information de renseignement, dans un contexte amiable entre personnes ou unilatérale, l'expert immobilier peut être amené à emmètre un avis de valeur, en connaissance du contexte et si l'enjeu n'est que de faible importance.
Après avoir recueilli toutes les informations nécessaires à cette étude, l'expert se réservera le droit d'emmètre ou pas cet avis.
L'expert conservera toutes ses prérogatives et travaillera toujours dans le cadre de la Charte de l'Expertise Immobilière et de sa déontologie. Son assurance RCP reste valable dans ce cas également.
L'avis de valeur établi par un expert immobilier peut être considéré comme un document de référence, et rédigé avec le même professionnalisme que pour ses autres missions.
Cet avis reprendra les principales caractéristiques du bien, ses avantages et ses inconvénients, et se basera sur une comparaison des biens vendus sur le secteur pour des biens similaires.
Il ne remplacera pas l'expertise du bien, mais permettra, en étant plus succin, de fournir au client une fourchette de valeur se rapprochant de la réalité, dans un délai plus rapide et qui aura l'avantage d'un moindre coût.
L'étude HBU
Le terme HBU signifie "Highest and best use".
L'utilisation la plus élevée et la meilleure (ou l'utilisation la plus élevée ou la meilleure) est un concept d' évaluation immobilière né des premiers économistes tels qu'Irving Fisher , qui a conceptualisé l'idée de productivité maximale.
L’ Appraisal Institute définit l’utilisation la plus élevée et la meilleure comme suit :
L'utilisation raisonnablement probable et légale d'un terrain vacant ou d'une propriété améliorée qui est physiquement possible, convenablement soutenue, financièrement réalisable et qui génère la valeur la plus élevée. Les quatre critères que doit remplir l’utilisation la plus élevée et la meilleure sont la légalité, la possibilité physique, la faisabilité financière et la productivité maximale. Alternativement, l’utilisation probable du terrain ou de la propriété améliorée – spécifique en ce qui concerne l’utilisateur et le moment de l’utilisation – qui est correctement justifiée et donne lieu à la valeur actuelle la plus élevée.
La définition exacte de l’utilisation la plus élevée et la meilleure varie, mais en général, l’utilisation doit être la suivante :
légalement autorisé
physiquement possible
financièrement réalisable
productive au maximum
En synthèse, cela signifie que l'étude HBU va intégrer d'une part une expertise poussée du bien, augmentée de l'analyse complète des possibilités autres que l'usage actuel, dans le but de trouver la meilleure utilisation possible afin d'avoir la meilleure rentabilité.
(Changement de destination, morcellement, augmentation de surfaces exploitables, démolition, transformation de locaux, rénovation etc.)
Ces études se destinent en général à de grandes propriétés foncières ou grands ensembles d'habitation ou commerciaux.
Cela représente un travail important pour l'expert qui devra faire des investigations très poussées. Les délais seront en rapport avec le travail à fournir.
Cet outil reste le plus efficace face à une prise de décision en proposant les diverses solutions existantes en termes de rentabilité.